不動産の売却と成年後見


不動産を売却しようと思った際に、その不動産の所有者が認知症等の精神疾患により判断能力が不十分である場合は、残念ながらその方が所有する不動産の売却をすることができません。

このような方が所有している不動産を売却したい場合には、家庭裁判所へ成年後見人選任の申し立てをし、本人に代わって不動産を売却してくれる法理的な代理人(後見人)をたてる必要があります。

 

認知症等により判断能力が不十分とみなされる方の財産管理や身上監護を目的とした制度を成年後見制度といい、この成年後見制度によって財産管理や身上監護をしてもらう人を「成年被後見人」、財産管理や身上監護をする人を「成年後見人」といいます。

 

成年後見人は、成年被後見人に対する総括的な代理権を所有しております。

つまり、成年後見人はご本人(成年被後見人)に代わって適切な理由があれば、成年被後見人が持っている土地や建物等の不動産を売却することができます。

しかしながら成年後見人による不動産の売却については、その不動産が「居住用不動産」であるか、「非居住用不動産」であるかにより、売却の際に必要な手続きが異なります。

 

 

成年後見人による居住用不動産の売却

 

居住用不動産とは、今現在、居住している不動産だけではなく、将来居住する予定の不動産や、老人ホームへ入居する前や病院へ入院する前に居住していた不動産も含まれます。

成年後見人が、これらの居住用不動産を売却するには、家庭裁判所に許可をもらう必要があります。

 

家庭裁判所へ許可をもらうためには、必要書類を揃えたうえで、「なぜ、その不動産を売却するのか」という理由を記載しなければなりません。

【必要書類】

・裁判所所定の申立書

・売却したい居住用不動産の登記事項証明書

・固定資産評価証明書

・売買契約書案

・不動産の査定

 

裁判所は申請書類一式と売却理由を確認し、ご本人(成年被後見人)にとって処分の必要性があるのか、処分条件に相当性があるのか、等を慎重に審査したうえで、居住用不動産の売却を許可するか否かを判断します。

 

この審査については、成年被後見人の財産状況を調査した上で「本当にその不動産を売る必要があるのか」を検討します。さらに、本人や周囲の親族が反対していないか、売却の条件が適切か、売却後の代金はどのように利用・保管されるのかもチェックされます。

 

居住用不動産の売却については総合的に判断し、その居住用不動産をすることによって成年被後見人を保護することになると判断されれば家庭裁判所から売却の許可がおります。

 

成年後見人による居住用不動産の売却が、家庭裁判所の許可を必要とする理由は、そもそも判断能力の無い方から住まいを奪ってしまうことになるため、間違いの無い判断であることが求められるほか、売却による転居があるため、居住環境の変化が精神面でご本人(成年被後見人)にダメージを与えてしまうことがあるためだと言われています。成年被後見人の身上監護の観点から、居住用不動産の売却には家庭裁判所の許可が必要です。

 

当然、許可なく居住用不動産を売却してしまった場合は無効となります。

 

成年被後見人による非居住用不動産の売却

 

非居住用不動産の売却については、後見人の判断で不動産を売却することができるとされておりますが、簡単ではありません。家庭裁判所の許可を得る必要もありませんが、なぜ不動産の売却が必要であるのか合理的な理由があることが求められます。

成年後見の制度によっては「後見監督人」が選任されている場合がありますが、後見監督人の役割は、成年後見人がきちんとご本人(成年被後見人)の財産管理や身上監護を適切に遂行しているかを監督する立場におりますので、後見監督人がついている場合には「後見監督人の同意」を得なければなりません。

 

非居住用不動産の売却であっても、居住用不動産の売却と同様に売却をするには、必要性と相当性を求められます。成年被後見人の医療費を捻出するため、生活費の足しにするため、といったように成年被後見人の生活を守るために必要不可欠な売却であれば客観的な合理性があるといえますが、そうではなければ不適切な対応として問題視されてしまう可能性もあります。場合によっては後見人の解任、不動産売却の無効などです。

また、成年被後見人の判断能力が不十分で適切な判断ができないことをいいことに、成年被後見人が不利益を被るような「一般の取引とはかけ離れている価格」等で売却をすることはできませんので注意しましょう。

 

居住用不動産の売却時には、必ず家庭裁判所を通す必要がありますので、その不動産の売却が適切であるか、不適切であるかを判断してもらうことができます。

ですが、非居住用不動産の売却については家庭裁判所の審査を経て手続きを進めるわけではありませんので、判断に迷われたときは家庭裁判所へ相談してみるのもよいかもしれません。

 

 

成年後見人の目的は冒頭でも申し上げた通り、判断能力が不十分とみなされる方の財産管理・身上監護です。

いざ、不動産を売却しようと思ったときにご本人の判断能力が十分ではなく成年後見人を選任してもらうことになると法的な手続きが必要なうえに、不動産を売却した後も成年後見制度は継続されますので慎重に検討しましょう。

 

お手続きに迷われたら身近な専門家にご相談されることをおすすめいたします。

 

行政書士法人オーシャン
代表司法書士 山田 哲(やまだ さとし)
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