【知っておきたい】相続不動産の処分のやり方


相続した不動産を処分する際には税金がかかります。相続すると同時の売却なら相続税が、一旦相続し相続税を支払った後の売却では譲渡所得税が発生することもあるでしょう。

とはいえ、現在の住まいから離れた土地にある不動産を相続した時には、いずれかの方法で処分しなければいけません。相続した不動産を処分する方法についてご紹介します。

相続時に売却するとき

相続した不動産を売却するのはよくある処分法です。相続と同時に売却すると、手間もなく、相続トラブルを防ぐこともできます。

 

相続時に複数の法定相続人がいる場合、例えば現金や株券といった資産が3,000万円、不動産の価値が5,000万円あり、相続人が3人いるときには、「誰か一人が不動産を相続すると不公平」という事態が起こります。

8,000万を3人で均等に分けると、一人 約2,700万円です。しかし、一人が家をもらってしまうと、残りの二人は金融資産3,000万円を二人で分けることになり、不公平に。

そこで、そういう場合は、家をもらった人は5,000万円-2,700万円=2,300万円を残りの二人に現金など支払う必要があります。手元にお金があればいいですが、ない場合、支払えないことに。

そこで、不動産をすぐに売却すれば、3人で分けることができるようになる、というわけです。

相続した不動産の売却には、法定相続人すべての同意が必要となります。もしすべての相続人の同意が得られない場合には、司法書士や弁護士といった専門家に相談してみるといいでしょう。

売却前には不動産を相続したことを示す「相続登記」を行います。相続人が売却益を均等に分けるときには、すべての相続人が同じ割合で不動産を所有しているように持分登記も併せて行います。登記については司法書士に依頼するとスムーズでしょう。

 

売却後、相続した現金は「譲渡所得税」の対象です。譲渡所得税の計算方法については以下のページを参考にしてください。

「空き家の処分はいつまでにするべき?リスクと対策、節税について」

 

相続後に売却するとき

遺産として不動産を相続後、時間がたってから売却する際にはまず相続登記を行ってください。

 

相続の際、多くの方は不動産の所有者変更を示す相続登記を行っていなませんが、売却時には必ず相続登記されている建物である必要があります。

 

相続登記していない不動産は「売却後の所有者変更ができない」ということもあり、不動産業者に売却を依頼しようと思っても引き受けてもらえない可能性もあります。

 

相続登記が完了したあと、不動産仲介業者に売却を依頼しましょう。仲介による売却では、不動産業者に支払う仲介手数料が売却額に応じて必要なこと、不動産がすぐに売れるとは限らないという点に注意してください。

 

不動産が売却できない時にできる処分方法

いざ売却しようと思ったとき、不動産業者に売却の仲介を断られてしまうことがあります。例えば住宅が古すぎて買い手が見つからないような不動産であったり、住宅に面する道路が狭すぎて建て替えが困難な不動産などは、不動産仲介業者では手に負えないことがあります。

 

そんな時はあきらめずに、「不動産買取業者」に買取りを依頼してみましょう。以前は不動産買取業者というと何となく嫌なイメージを持っているという方も多かったかもしれませんが、現在では不動産買取業者が買取・再販を行うことは珍しくありません。

 

大手ハウスメーカーも買取・再販に積極的になっていますから、相続したのが築30年を超える古屋だとしてもあきらめずに買取業者に問い合わせてみましょう。

 

不動産買取ではすぐに買い取ってもらえるというメリットがある一方で、仲介による売却よりも安い価格になってしまう点には注意が必要です。

 

もし、買取りもできない不動産だったときにはどうしたらいいのでしょうか。

 

どうにもならない不動産は相続放棄したらいいと考えるかもしれませんが、不動産の相続放棄や所有権放棄は簡単な話ではありません。

 

相続放棄をするということは、相続できる現金や株券の相続権も失うということです。また、相続が発生したことを知った時点から3か月以内に申し立てなければ相続放棄できなくなります。

 

このように「不動産だけを相続放棄する」ことは不可能です。たとえできたとしても、その不動産が倒壊などによって他者に損害を与えたときには、法定相続人が損害賠償責任を負わなければいけません。

 

相続放棄すれば不動産は自治体や国のものになると思い込んでいる方も多いようですが、自治体や国も不動産を買取りや引き取りをすることはほぼありません。そして相続放棄しても、相続人には「建物を管理する責任」だけが残ってしまうのです。

 

このような不動産を相続したときには、とても難しい問題ですので「相続に強い」弁護士に相談すると良いでしょう。

 

不動産を相続する上で注意するべきポイント

最後に、不動産を相続するときに注意しておきたい4つのポイントをご紹介します。

 

ポイント1. 相続登記はなるべく早く!

不動産を相続してすぐに売却するときにはもちろん、相続した住宅にそのまま相続人が住み続ける場合にも、相続登記はなるべく早くしておきましょう。

 

もし手続きが面倒なのであれば、司法書士にすべて任せてしまうのも一つの手です。自分で相続登記を行うとなると、様々な書類をすべて自分で用意しなければいけないため時間がかかります。

 

司法書士への報酬は平均5~10万円ほどですから、間違いなく相続登記を終わらせたい方は相続に詳しい司法書士に問い合わせてみましょう。市町村が開催する司法書士無料相談会などがあれば、そこで聞いてみるのもおすすめです。

 

ポイント2. 相続人が複数いるときの売却について

相続人が複数いるとき、売却完了まで全員が話し合いに加わるのは難しい話です。

 

相続登記および持分登記をした後、「対応は代表者が行う」ようにしましょう。相続した不動産から近い場所に住んでいる相続人が代表に望ましいですが、難しいときには不動産業者との打ち合わせに対応できる相続人を代表にすることをおすすめします。

 

ポイント3. 確定申告を忘れずに!

相続した不動産でも、売却した後は確定申告が必要です。

 

確定申告の際、住宅の取得費と売却にかかった手数料よりも売却益が大きかったときには「譲渡所得税」の対象になります。

 

これを知らずに確定申告を忘れると、知らないうちに「脱税」していたことになってしまいます。最悪追徴課税を取られてしまうこともありますので、不動産を売却したときには忘れず管轄の税務署にて確定申告を行いましょう。

 

ポイント4. 相続税を払ってから売却したとき

すでに相続税を支払ってから売却したとき、相続税の申告期限から3年を経過するまでの売却であれば譲渡所得税が軽減されます。

 

 

例えばAさんが相続税として1,000万円をすでに納めていたとき、うち土地分の相続税額が300万円だったとします。このいったん相続した土地を売却したときには、譲渡所得税の計算式「取得金額」の部分に300万円を加算できます。

 

これにより売却額が小さくなるため、結果、譲渡所得税も少なく済むという特例です。不動産が思ったよりも高く売却できたときには、ぜひこの特例を活用しましょう。

 

【まとめ】売却が難しい相続不動産の相談は弁護士へ

相続した不動産を処分する際、最もポピュラーなのは売却でしょう。価値のある不動産であれば、不動産仲介業者に依頼して売却することができます。

 

仲介業者に売却を断られたときは、不動産買取業者に問い合わせてみてください。売却ができない不動産も、買取なら応じてもらえることがあります。どちらを選んでも、利益が発生したときには忘れず確定申告をしましょう。

 

相続した不動産が売却も買取もできなかったときには、この先トラブルにならないようきちんと弁護士に相談することをおすすめします。

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