不動産を売却しようと思った際に、その不動産の所有者が認知症等の精神疾患により判断能力が不十分である場合は、残念ながらその方が所有する不動産の売却をすることができません。
このような方が所有している不動産を売却したい場合には、家庭裁判所へ成年後見人選任の申し立てをし、本人に代わって不動産を売却してくれる法理的な代理人（後見人）をたてる必要があります。
成年後見人による居住用不動産の売却
居住用不動産とは、今現在、居住している不動産だけではなく、将来居住する予定の不動産や、老人ホームへ入居する前や病院へ入院する前に居住していた不動産も含まれます。
成年後見人が、これらの居住用不動産を売却するには、家庭裁判所に許可をもらう必要があります。
家庭裁判所へ許可をもらうためには、必要書類を揃えたうえで、「なぜ、その不動産を売却するのか」という理由を記載しなければなりません。
【必要書類】
- 裁判所所定の申立書
- 売却したい居住用不動産の登記事項証明書
- 固定資産評価証明書
- 売買契約書案
- 不動産の査定
裁判所は申請書類一式と売却理由を確認し、ご本人（成年被後見人）にとって処分の必要性があるのか、処分条件に相当性があるのか、等を慎重に審査したうえで、居住用不動産の売却を許可するか否かを判断します。
この審査については、成年被後見人の財産状況を調査した上で「本当にその不動産を売る必要があるのか」を検討します。さらに、本人や周囲の親族が反対していないか、売却の条件が適切か、売却後の代金はどのように利用・保管されるのかもチェックされます。
居住用不動産の売却については総合的に判断し、その居住用不動産をすることによって成年被後見人を保護することになると判断されれば家庭裁判所から売却の許可がおります。
当然、許可なく居住用不動産を売却してしまった場合は無効となります。
成年被後見人による非居住用不動産の売却
非居住用不動産の売却については、後見人の判断で不動産を売却することができるとされておりますが、簡単ではありません。家庭裁判所の許可を得る必要もありませんが、なぜ不動産の売却が必要であるのか合理的な理由があることが求められます。
成年後見の制度によっては「後見監督人」が選任されている場合がありますが、後見監督人の役割は、成年後見人がきちんとご本人（成年被後見人）の財産管理や身上監護を適切に遂行しているかを監督する立場におりますので、後見監督人がついている場合には「後見監督人の同意」を得なければなりません。
非居住用不動産の売却であっても、居住用不動産の売却と同様に売却をするには、必要性と相当性を求められます。成年被後見人の医療費を捻出するため、生活費の足しにするため、といったように成年被後見人の生活を守るために必要不可欠な売却であれば客観的な合理性があるといえますが、そうではなければ不適切な対応として問題視されてしまう可能性もあります。場合によっては後見人の解任、不動産売却の無効などです。
また、成年被後見人の判断能力が不十分で適切な判断ができないことをいいことに、成年被後見人が不利益を被るような「一般の取引とはかけ離れている価格」等で売却をすることはできませんので注意しましょう。
居住用不動産の売却時には、必ず家庭裁判所を通す必要がありますので、その不動産の売却が適切であるか、不適切であるかを判断してもらうことができます。
ですが、非居住用不動産の売却については家庭裁判所の審査を経て手続きを進めるわけではありませんので、判断に迷われたときは家庭裁判所へ相談してみるのもよいかもしれません。
成年後見制度の目的
1つ目は判断能力が不十分とみなされる方の財産を保護するために「財産管理」をすること、2つ目はその方の代わりに医療や介護の契約をすることで安心して生活を送ることができるようにすること「身上監護」です。
判断能力が十分にある人は自分が交わした契約について、どのような結果となるのか、自分にとって得なのか損なのか、契約内容が適切であるか等を判断することができますが、認知症などの精神疾患をお持ちの方はこうした判断をすることが難しいため、後見制度があるという訳です。
実際に、正しい判断能力が無い方が「振り込め詐欺」や「悪徳な訪問販売」といった詐欺行為の犠牲になってしまうことも珍しくありません。とある団体の調査では、認知症になっていない人に比べて、認知症になっている人は詐欺行為の被害にあってしまう割合がおよそ8倍という結果がでているようです。
また、判断能力が不十分とみなされ、一切の契約ができない状況になってしまうと、介護が必要な状況であっても、ご自身では契約を進めることができず、安心して生活を送ることができません。
認知症などの精神疾患により、適切な判断が難しい方が、成年後見制度を利用して後見人をつけることで、本人の財産や生活の安定を守ることができるようにすることが成年後見制度の主旨となります。
この後見制度において、財産を守ってもらう人・契約を代わりにしてもらう人を「成年被後見人」といい、財産を守る人・契約を代わりにする人を「後見人」といいます。
任意後見と法定後見
成年後見制度には「任意後見」と「法定後見」があります。簡単に説明すると、違いは下記の通りです。
任意後見：ご自身が将来認知症になってしまったときに備えて、事前に契約を締結して信頼できる方を予め後見人を定めておく制度
法定後見：もう既に認知症になってしまった方の後見人を、家庭裁判所に申し立てを行い、家庭裁判所に後見人を決めてもらう制度
成年後見制度自体は、ご本人様がお亡くなりになると契約が終了しますので、後見人はあくまで成年被後見人が生きている間の財産や生活の安定を守る制度です。成年被後見人の方がお亡くなりになった後の様々な死後のお手続きや相続について代行する義務や権利は成年後見人にはありませんので注意しましょう。
任意後見（任意後見契約）
ご本人様が認知症等の精神疾患を発症し、判断能力が将来、不十分になってしまった際に支援制度を開始させる仕組みが任意後見です。
いま現在の判断能力には全く問題はないけれども、万が一の時のために準備しておきたいという場合にご本人様が、任意後見人として自分の財産や生活を守ってもらいたいという人を選び、その相手と任意後見契約を結ぶことで利用できる制度です。
任意後見はご本人様の判断能力が不十分であると医師の判断が下された後に、任意後見の契約によって後見人として契約をした人（任意後見受任者）が家庭裁判所へ「任意後見監督人の選任」を申し立てることで開始されます。
申し立てをし、任意後見が開始されると家庭裁判所が別途定めた「任意後見監督人」という立場の方が、任意後見人は正しく義務を果たしているのかをチェックします。
任意後見契約は本人と任意後見人の間で公正証書にて契約書を作成し、契約を結ぶことが必要です。
法定後見
法定後見制度を利用するということは、既に本人の判断能力が不十分であるという医師の判断がくだっていることが前提です。
判断能力が不十分な方は、原則として契約を結ぶことができませんので、発症後に”任意後見契約”を結ぶことができません。
そのため、法定後見における後見人は家庭裁判所が選任します。
法定後見制度の中でも、本人の判断能力のレベルによって後見の種類は「後見」「保佐」「補助」に区別されます。
後見 → 判断能力が全くない場合。成年後見人はご本人様（被後見人）に代わって契約を結ぶ「代理権」と呼ばれる権利や、ご本人様（被後見人）が契約したものを無効にする「取消権」を有しています。万が一、被後見人が悪質な詐欺等にあい、契約を結んでしまっても、後見人が取り消すことができます。
保佐 → 判断能力が特に不十分とみなされている場合。法律で定められている行為でのみ代理権と取消権を有しています。ご本人様（被保佐人）の同意があれば、法律によって保佐人に認められている代理権と取消権を使うことができる行為を増やすことができます。
補助→判断能力が不十分とみなされる場合。原則として補助人には、後見人や保佐人と違って代理権と取消権が認められていません。しかし、ご本人様（被補助人）の同意を得て審判をすることで、補助人が代理権と取消権を有する行為を定めることができます。
成年後見制度は、判断能力が不十分な方の財産や生活の安定を守るための制度です。あくまでご本人様の資産を維持することを目的としておりますので、資産運用をして財産を増やすといったことはできません。
非常にルールが厳格ですので、財産と生活の安定を守るための制度としてはとても有効ではありますが、「してはいけない事」や「できない事」が多く、柔軟性に欠けることも確かです。
ご自身の将来に備えて成年後見制度についてもっと知りたいという方はお早めに信頼できる専門家へご相談されることをオススメいたします。
行政書士法人オーシャン山﨑 亮太郎（やまざき りょうたろう）https://ocean-souzoku.com/
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